Der er forskellige standarder og strategier, som fast ejendom investors brug ved evaluering af ejendomme. For at vi kan blive involveret med en ejendom, er følgende standarder dømt for værdighed af enhver Rehab projekt:
“Du bør kigge efter det værste hus på en anstændig blok”
1) uanset om din strategi er at “flip” ejendomme, eller at holde dem for deres leje cash flow, er det vigtigt at være i stand til at trække potentielle købere, eller stærke potentielle lejere, så hurtigt som muligt. Med dette i tankerne, bør du se på ejendomme på gader, der vedligeholdes ordentligt. Dette begrænser dig ikke til højere end hjem. Der er mange “blå krave” områder, der korrekt opretholde tilstanden af deres hjem og værfter. Men en gade, der har dårligt vedligeholdt ejendomme eller mange ledige stillinger ikke egner sig til hurtig tur rundt salg eller velegnet lejere.
Husk altid, at dette er en investering. Du påtager dig en stor risiko, og en masse arbejde som en rehabber. Ligegyldigt hvor meget kærlig pleje du lægger i din ejendom, kan du ikke gøre noget ved tilstanden af din nabos ejendom.
2) Sørg for, at der ikke er nogen strukturel skade på ejendommen. Dette kunne være et fatalt slag for din investering!
“Du gør dine penge, når du køber en ejendom, ikke når du sælger det!”
Køb formel
Der er mange formler, der anvendes til vellykket køb af et Rehab projekt. Det er vigtigt at bruge en. Der skal altid være en behagelig pude mellem købsprisen og salgsprisen for investeringsejendomme. Denne pude pris vil hjælpe dig med at opnå en vellykket investering, selv hvis du har reparationsomkostninger forbrukslån på nett over-runs, eller holde på ejendommen længere end du havde forventet. Husk, hver dag, at ejendommen ikke er solgt eller lejet kommer lige fra din bundlinje. Renter, skatter, forsikring, og utility regninger sammensatte hver dag. At købe ejendommen til den rigtige pris vil beskytte dig mod Murphy’s Law.
Vores finansieringsformel:
1) etablere en efter reparation værdi for din ejendom.
(Få “område comps” og se hver enkelt. Udvælge den ejendom, der har en gade, der er mest ligner din husets gade, og en struktur, der er tættest på dit hus struktur, og derefter sammenligne den firkantede optagelser, mængden af soveværelser og badeværelser, der alle er noteret på “comps.” Dette vil bidrage til at etablere en reel fair markedsværdi for din ejendom).
2) Multiplicer ARV x. 65 (efter reparations værdi)
(Dette vil give dig 65% af ARV).
3) etablere en omfattende og nøjagtig liste over reparationer, som du planlægger at gøre til ejendommen, og anslå omkostningerne for hver reparation.
(Det er vigtigt. Hvis du er vidende og erfaren i at gøre reparation arbejde, kan du ikke brug for hjælp. Hvis du ikke er erfaren eller dygtig i dette, finde en person, der er og få dem udarbejde en plan. Selv hvis det koster dig lidt penge at få dem derude, kan dette spare dig tusindvis af dollars).
4) fratræk udgifterne til reparationer fra 65% værdien af ARV. (Efter reparations værdi) Dette bør være den maksimale pris, du betaler for ejendommen! Dette er en konservativ formel, og det fungerer normalt godt. Husk, at alle kan købe en ejendom på tæt på fair markedsværdi, men med dine omkostninger og risici, skal du gøre det bedre!
Skrevet af Jim Olivero